権利関係 SECTION 13〜15

＊オープニング

はい、みなさん。島崎です。今日からですね、宅建試験の 権利関係、いわゆる民法に入っていきます。今日扱うのは SECTION 13、14、15、具体的には 連帯債務、保証、売買 の 3 本立てです。

最初にいくつか前置きさせてください。宅建試験って全部で 50 問あるんですが、権利関係はそのうち 14 問 出るパートなんです。宅建業法の 20 問と並んで、得点の中心になる科目。だからここを捨てると合格はかなり苦しい。

ただね、権利関係は宅建業法と性格が違うんですよ。宅建業法は「実務マニュアル」、日本語が読めればなんとかなる暗記ゲーム。でも権利関係は 理屈で覚えるパート です。条文を丸暗記しても歯が立たない。「なぜこういうルールになってるのか」を理解しないと、本試験で問題の言い回しが変わった瞬間にアウトです。

なので今日は、最初から最後まで 「シーン → ルール → なぜ → 覚え方」 の順で繰り返していきます。とにかく 場面のイメージ を持ってください。これが今日の合言葉です。

今日扱う 3 つのテーマ、共通するのは 「他人とお金がからむ」 場面のルール、ということ。連帯債務は「3 人で借金したらどうなるか」、保証は「友達の借金を肩代わりしたらどうなるか」、売買は「マンション買ったら不具合があったらどうするか」。ぜんぶ日常で起こりうる話です。リアルな絵で押さえていきましょう。

時間は 100 分。途中で頭がパンクしないように、各 SECTION の終わりに過去問でクールダウンを挟みます。じゃ、始めます。

SECTION 13連帯債務

S13.1連帯債務（導入）

まず SECTION 13 連帯債務。これね、典型的なシーンを思い浮かべてもらえばすぐイメージできます。

たとえば 友達 3 人で銀行から 1,000 万円借りた。夫婦で住宅ローンを連帯で組んだ。会社の連帯保証として複数役員が判子押した。こういう 複数の人が「同じ債務」を負う場面 のルールが、連帯債務です。

本試験ではどう聞かれるか。「1 人に請求したら、他の人にも時効が更新されるんですか？」「1 人を免除したら、残りの債務はどうなるんですか？」っていう 影響の波及 がよく問われます。

そして大前提を一つだけ先に渡しておきます。2020 年の民法改正 で、連帯債務のルールは 「原則は相対効、絶対効は例外」 という整理に変わったんですよ。これがこの章ぜんぶの軸です。古いテキストや古い過去問の感覚で解くと一発で間違えますから、ここはアップデートが必要。

じゃあ概要、重要事項、立場、相対効・絶対効、最後に過去問、という順番で整理していきます。

S13.2連帯債務の概要

まず具体的な絵で考えましょう。A・B・C の 3 人 が、銀行 D から 連帯して 1,200 万円 借りたとします。内部の負担割合は 3 人平等で、各 400 万円ずつ。住宅ローンを 3 人で組んだ、みたいなイメージですね。

このとき銀行 D は、A 1 人に対していきなり 1,200 万円全額 を請求できるんですよ。「えっ、A は 400 万だけじゃないの？」って思いますよね。普通の感覚ならそうです。でも違うんです。

連帯債務というのは、対外的には、3 人それぞれが全額の債務を負っている っていう構造なんです。これがまず驚きポイント。

1 人が弁済すれば、債務は全員について消滅します。A が 1,200 万を払えば、B と C の債務もぜんぶ消える。そして A は、B と C に対して、それぞれの負担部分 400 万円を 求償 できる。これを「対外＝全額、内部＝負担割合」の 二階建て構造 と覚えてください。

もう一つ大事な特徴。債権者 D は、誰に・いくらを・どの順序で請求するか、完全に自由に選べる んです。3 人同時に請求してもいい、A だけにしてもいい、A → B → C の順でもいい。これが連帯債務の威力です。

じゃあ次のスライドで、試験で問われる重要事項を一気に俯瞰します。

S13.3重要事項

連帯債務で本試験に出るのは、ほぼ次の 5 点 に集約されます。先に地図を渡しておきますね。これを頭に入れてから個別論点に入ると、迷子になりません。

じゃあ次、債権者と債務者それぞれの立場を整理します。

S13.4債権者と連帯債務者の立場

シーンの続きです。A・B・C が連帯で 1,200 万円。銀行 D は資金繰りが厳しくて、できるだけ早く全額回収したい。D はどう動けるか。これを整理します。

まず 債権者 D の立場。これね、圧倒的に有利 なんですよ。

• A・B・C の 誰に対しても、全額または一部を請求できる
• 同時に・順次に・選んで 請求していい
• 1 人が無資力でも、他の 2 人から取れる

つまり、無資力リスクを債務者側に転嫁できる 仕組みになってるんです。これが連帯債務の本質。

一方、連帯債務者 A・B・C の立場。請求されたら、「自分は内部負担 400 万しかないんで」とは言えないんですよ。対外的には全額払う義務 がある。

ただし、払いすぎた分は他の連帯債務者へ 求償 できる。A が 1,200 万円全額を払ったら、B と C に各 400 万を請求し直せる。これでバランスを取る。

つまり連帯債務というのは、根本的に 「債権者のための制度」 なんですよ。「3 人いれば回収可能性が 3 倍」、この発想を持つと、なぜこんな不平等なルールがあるのか、見えてきますよね。

立場が見えたところで、本丸の 相対効・絶対効 へ進みましょう。

S13.5相対効・絶対効

素朴な疑問から入りますね。銀行 D が A だけに「払え！」と請求しました。このとき、B・C にも請求したことになるんでしょうか？ A の時効がリセットされたら、B・C の時効もリセットされるんでしょうか？

これが「1 人に生じたことが、他の連帯債務者にどう影響するか」っていう、相対効・絶対効の問題です。今日のセクションのいちばん重い論点なので、丁寧にいきます。

まず言葉の定義を押さえます。

• 相対効：1 人に生じた事由が、他の連帯債務者に 影響しない
• 絶対効：1 人に生じた事由が、他の連帯債務者にも 影響する

そして 原則は相対効 です。絶対効は民法が明文で 限定列挙 したものだけ。覚え方は 「迷ったら相対効」。これでだいたい正解できます。

では絶対効はどれか。これが今日いちばん重要なので、表で見ましょう。

絶対効は 4 つだけ。覚え方フレーズはこれ、絶対に覚えてください。

弁済、更改、相殺、混同。この 4 つ以外は ぜんぶ相対効、と思っておけばまず間違いません。

そして改正で大きく変わったのが、請求・免除・時効の完成 が 相対効に変わった ということ。旧法ではこの 3 つも絶対効だったんです。なぜ変えたか。旧法だと「A に請求しただけで、知らないうちに B・C の時効も更新される」っていうのは、債務者にとって酷すぎるよね、っていう発想ですね。改正後は、他の連帯債務者の時効を更新したければ、その人にも 個別に請求 する必要があります。

じゃあ次、相対効と絶対効の事例を、それぞれ具体的なシーンで追っていきましょう。

S13.6①相対効の事例と効果

まず相対効の典型例、3 つ見ていきます。

じゃあ次は逆に、絶対効の事例を見ていきます。

S13.7②絶対効の事例と効果

絶対効の 4 つ、ぜんぶシーンで押さえます。

絶対効はこの 4 つだけ、もう一度。

本試験でわからなくなったら、この呪文を唱えてください。じゃあ最後、過去問で総点検します。

S13.8厳選過去問 ○×

SECTION 13 は以上です。「原則は相対効、絶対効は弁・更・相・混だけ」、この一言を呪文化してください。じゃあ次、SECTION 14 の 保証 へ進みましょう。

SECTION 14保証

S14.1保証（導入）

友達に「家賃の保証人になってくれない？ ハンコ押すだけだから」と頼まれたこと、ありませんか？ その「ハンコだけ」が、後で数百万円の借金に化けることがある。これが保証です。

典型的なシーンを描いておきますね。A さん（借主）が借りた家を、家賃滞納で大家 B から訴えられた。A さんに払うお金がない。すると大家 B は、保証人になっていた C、つまりあなたに「代わりに払え」と請求してくる。これが保証の現実です。

この SECTION で押さえるキーワードは 3 つだけ。付従性、補充性、連帯保証。特に 連帯保証 は本試験の大本命なので、得点源にしていきます。

では概要から見ていきましょう。

S14.2概要

保証とは、主たる債務者が借金を返さないときに、代わりに払う義務を負う契約 のこと。登場人物は 3 人いるんですけど、関係性を間違えないでくださいね。

債権者 B がお金を貸す。主たる債務者 A がお金を借りる。そして 保証人 C は、A が払わないときに代わって払う。この 3 者構造です。

ここがすごく大事なポイント。保証契約は「債権者 B」と「保証人 C」の間で結ぶ 契約なんです。主たる債務者 A と保証人 C の間で結ぶんじゃないんですよ。

A は C に「お願い、保証人になって」と 頼む だけで、契約の 当事者ではない。これ、本試験で引っかけてきます。「保証契約は債務者と保証人の間で締結する」って肢が出たら、これ × ですね。

もう一つ重要なルール。

民法 446 条 2 項・3 項。口約束では無効 です。「ハンコ押す」って言うじゃないですか、あれ法的にもちゃんと理由があるんですよ。じゃあ次、保証人の要件。

S14.3保証人の要件

保証人になるのに「資格」は基本的に要りません。誰でもなれます。ただし、債務者側から「保証人を立てなさい」と義務付けられている場合 だけは、要件があります（民法 450 条 1 項）。

その場合の要件は 2 つ。

1. 行為能力者 であること。未成年などは ×
2. 弁済する資力 を有すること。要するにお金を持っている人

具体例で言うと、賃貸借契約で大家から「保証人を立ててね」と言われた借主 A は、この 2 要件を満たす人を保証人にしないといけません。途中で保証人 C が資力を失った場合は、債権者 B は「要件を満たす人に交代させろ」と請求できます。

じゃあ次、保証債務の性質を見ていきます。

S14.4保証債務の性質等

保証人が背負う債務は、主たる債務とは 別個の独立した債務 です。ただし、内容は主たる債務に くっついて 決まる、っていうのがポイント。

範囲のルールはこうです。保証債務には、主たる債務に関する利息・違約金・損害賠償・その他すべてが含まれる（民法 447 条 1 項）。たとえば A の借金 100 万円について保証人になった C は、A が滞納して発生した遅延損害金や利息も払う義務があります。「元本 100 万円だけ払えばいい」じゃない んですよ。これ覚えておいてください。

あと、保証人だけに違約金を設定することもできます（同条 2 項）。「保証人が払わなかったら別途 ○ 万円」みたいな約束も OK。

そして重要なルールが一つ。

民法 448 条 1 項。たとえば主たる債務 100 万円なのに、保証債務を 150 万円にする契約は、100 万円に縮小されます。逆に契約後に主たる債務が加重されても、保証債務は加重されません。

つまり 「くっつくけど、重くはならない」。これが保証債務の基本性格です。じゃあ次、保証の最重要論点、付従性に入ります。

S14.5①付従性

保証のいちばん大事な性質、付従性（ふじゅうせい）。保証債務は主たる債務に くっついて 存在する、という性質です。主が消えれば従も消える。主が軽くなれば従も軽くなる。金魚のフン、みたいなイメージですね。

付従性には 3 種類あります。

シーンで考えますね。

そして大事なポイント。主たる債務者に生じた事由は、原則として保証人にも及ぶ。たとえば A の債務について消滅時効が完成した場合、保証人 C はこれを 援用 して支払いを拒否できます。また A が債権者 B に対して相殺できる債権を持っているとき、C は「A の相殺権の範囲で支払いを拒める」（民法 457 条 3 項）。

この一言を覚えれば、付従性の問題はほぼ解けます。じゃあ次、補充性。

S14.6②補充性

付従性と並ぶもう一つの性質、補充性。「まずは主たる債務者に請求してね、保証人は二番手だよ」という性質です。保証人を守るための強力な武器が 2 つあります。

シーンで見せますね。

検索の抗弁を出すための要件、これは細かいんですけど押さえておいてください。

1. A に弁済の資力 がある
2. 執行が容易 である（預金や換金しやすい動産など）

不動産は「執行が容易」とは言えないので、検索の抗弁では使えません。

じゃあ次、主たる債務者の持つ反撃カードを保証人が使えるか、という話。

S14.7③主たる債務者が有する権利

主たる債務者 A が、債権者 B に対して 反撃カード を持っているとき、保証人 C はそれを使えるのか、という論点です。

カードは 3 種類あります。

結論は、C は相殺・取消し・解除できる範囲で履行を拒絶できる（民法 457 条 2 項・3 項）。

覚え方フレーズはこれ。

S14.8④情報提供義務

2020 年改正で新設されたルール、情報提供義務。保証人が「こんなはずじゃなかった」と泣かないための仕組みです。3 つあります。

地味ですが、本試験で出されると差がつく論点ですね。「2 か月以内」「委託を受けた保証人だけ」、この 2 つは押さえておいてください。

S14.9⑤共同保証

1 つの主たる債務に対して 保証人が複数いる 場合、これを共同保証といいます。ここでのキーワードは 分別の利益（ぶんべつのりえき）。

分別の利益というのは、保証人が複数いるとき、各保証人は頭数で割った額しか負担しなくていい、というルールです。

ただし、分別の利益がなくなるケースが 3 つあります。

• 連帯保証 のとき
• 不可分債務 の保証のとき
• 共同保証人間で「全額を保証する」という 保証連帯 の特約があるとき

じゃあいよいよ、この SECTION の本丸、連帯保証 に入ります。

S14.10⑥連帯保証

来ました、この SECTION の大本命、連帯保証。保証人が主たる債務者と 連帯して 債務を負う、という特約付きの保証です。実務ではほぼ 100 パーセントこれで、賃貸の保証人欄も普通「連帯保証人」と書いてあります。

連帯保証を一言で言うと、一般保証から 3 つを「剥がしたもの」。何を剥がすか。

催告の抗弁、検索の抗弁、分別の利益、この 3 つが消える。ただし 付従性は残る。これがすごく大事。

連帯保証人に生じた事由が主たる債務者にどう影響するか、という話。原則は相対効、つまり他者に影響しません。ただし 絶対効 になるのは 4 つだけ。弁済等の債権満足行為、更改、相殺、混同。連帯債務と同じ 「弁・更・相・混」 ですね。

もう一度確認しますね。

主たる債務が消えれば連帯保証も消えます。じゃあ次の総まとめで、一般保証と連帯保証を一枚絵で比較します。

S14.11一般保証と連帯保証のまとめ

このセクションの総まとめ。一般保証と連帯保証の決定版比較を、表で一気に見ます。

3 秒で思い出すコツはこれ。

これだけ覚えれば 9 割解けます。

追加で改正論点を 3 つだけ補足しときます。

1. 個人根保証契約（賃貸の保証人など）は、極度額の定めが必須。書面で定めないと無効（465 条の 2）
2. 事業債務の個人保証 は、原則として 公正証書による保証意思の確認 が必要（465 条の 6）
3. 情報提供義務（S14.8 でやった通り）

連帯保証はリアルに重い保証です。実生活で頼まれたら、ちゃんと内容を見てからハンコを押してくださいね。じゃあ過去問で確認です。

S14.12厳選過去問 ○×

はい、SECTION 14 ここまで。次は SECTION 15、売買 に進みます。本試験頻出論点の連発ゾーンです。

SECTION 15売買

S15.1売買（導入）

SECTION 15、売買。宅建試験で毎年のように出題されるパートで、特に 契約不適合責任 という論点が主役です。

イメージから入りましょう。

買主には大きく 4 つの武器 があります。追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除。覚え方は……

まずこの 4 つを口で言えるように。S15.5 以降で 1 つずつ深掘りします。

S15.21⃣売主の義務（適合物の引渡し）

売主には大きく 2 つの義務 があります。1 つ目は、契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務。

具体的なシーンで考えると、中古マンションの契約書に「専有面積 70 ㎡・南向き・エアコン 2 基付き」と書かれていたとします。売主はまさにこの契約書どおりのマンションを買主に引き渡さないといけない。

実際は 65 ㎡しかなかった、エアコンが 1 基しかなかった――そうなると「契約に適合していない」、つまり 契約不適合 となります。

契約不適合は 3 種類あります。

ここで歴史の話を一つだけ。旧民法 では「瑕疵担保責任」という制度で、「隠れた瑕疵があったら」という特殊な構成でした。でも 改正後は「契約と違うものを渡したら債務不履行と同じ扱い」 という、シンプルな整理になったんです。これが現代の契約不適合責任。

S15.32⃣売主の義務（権利移転）

売主の 2 つ目の義務は、買主に完全な権利を移転する義務 です。

権利移転義務の中身としては、

• 所有権そのものを移転する
• 登記 などの対抗要件を備えさせる
• 契約で「抵当権なし」と明示した場合は、他人の権利がついていないクリーンな状態にする

ここで大事なルール。権利の不適合も「契約不適合」に含まれる。たとえば契約では「抵当権なし」と約束したのに抵当権付きだった、地上権が設定されていた、第三者の賃借権があった――これらすべて「権利に関する不適合」として、種類・品質の不適合と 同じルートで責任追及できる（民法 565 条）。

じゃあ次から、買主の 4 つの武器を 1 つずつ見ていきましょう。

S15.4買主の手段（4つの武器）

引き渡された物が契約に適合していないとき、買主の使える手段は 4 つ でしたね。地図をもう一段くわしく見ていきます。

改正民法の発想は 「まずは契約を守らせる（追完）」 が基本。減額は追完の代わり、解除は最終手段、というロジックです。ただし契約の目的が達成できないほど重い不適合（住めないレベルのシロアリとか）なら、いきなり解除も可能。

ここを逆に覚えていると本試験で確実に落とします。①②④は 無過失責任 なので、売主が「知らなかった」と言っても通りません。じゃあ各論に進みましょう。

S15.53⃣追完請求

追完請求。買主が売主に対して「契約どおりにちゃんとして」と求める権利です（民法 562 条）。

ルールを整理します。

• 請求できるのは 種類・品質・数量 に不適合があったとき
• 売主の帰責事由は不要
• 買主に帰責事由があるときは請求できない（自分のせいで壊した場合など）

ここが意外な落とし穴。買主が方法を指定しても、売主は「買主に不相当な負担を課すものでなければ」別の方法で追完できる。買主が「代替物よこせ」と言っても、売主が「修補のほうが負担が軽い」と判断すれば、修補で対応していい。買主の指定が絶対じゃない んです。

じゃあ次、代金減額。

S15.64⃣代金減額請求

代金減額請求。追完されないときに「その不適合の分だけ代金を安くしろ」と請求する権利です（民法 563 条）。

原則は 催告が必要 という二段階構造です。

1. まず買主が相当の期間を定めて追完を 催告 する
2. その期間内に追完されなければ、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる

ただし、催告なしでいきなり減額 OK な例外が 4 つあります。

じゃあ次、損害賠償と解除。

S15.75⃣損害賠償請求・解除

追完・減額でも足りないとき、買主には 2 つの強力な武器があります。損害賠償請求 と 契約の解除。

2 つの武器、ルールを整理しますね。

損害賠償は 債務不履行の一般則（415 条） が準用されます。売主の帰責事由が必要。賠償の範囲は履行利益まで（契約が完全に履行されていれば得られた利益）。

解除は、原則は 催告解除。相当期間を定めて催告 → 期間内に追完なし → 解除。例外で 無催告解除（履行不能・明確拒絶・定期行為など）。売主の帰責事由は不要。ただし、不適合が「契約および取引上の社会通念に照らして 軽微」なときは 解除できません。

超頻出の対比なので、ここを逆に覚えていると一発で落とします。じゃあ最後、期間制限。

S15.86⃣通知期間・消滅時効

契約不適合を見つけたら、買主はのんびりしていられません。期間制限が 二段構え で設けられています。

じゃあ次、契約自由と特約の話に進みます。

S15.9担保責任を負わない特約

契約不適合責任の規定は 任意規定 です。つまり、売主と買主の 合意 で「契約不適合があっても売主は責任を負わない」とする特約も原則有効（民法 572 条）。中古物件では、こうした特約が実務上よく使われます。

ただし、免責特約が無効になる例外が 2 つあります。

1. 売主が不適合を知りながら買主に告げなかった事実
2. 売主が第三者のために権利を設定した、または譲渡した事実

これらについては、免責特約があっても 売主は責任を免れません。

そしてもう一つ重要な規制。宅建業者が売主のときの 8 種規制（業法 40 条）です。

整理すると 3 層構造。

じゃあ最後、解約手付の話。

S15.10解約手付

解約手付。契約締結時に買主から売主に渡される金銭で、「いざとなれば手付を犠牲にすれば契約を解除できる」権利を双方に与えるもの（民法 557 条）。

ルールをまとめます。

• 買主からの解除：手付の放棄
• 売主からの解除：手付の倍額を「現実に提供」（口約束だけじゃダメ）
• 解除できるのは 「相手方が履行に着手するまで」
• 自分が履行に着手していても、相手が未着手なら解除 OK

「履行の着手」って具体的に何かというと、売主の例なら登記の準備をした・引渡しの段取りをした、買主の例なら中間金を支払った・ローンの実行を依頼した、といった行為です。判例は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をなし、または履行の提供のために欠くことのできない前提行為をした」状態、と整理しています。

あと宅建業者が売主のときの 8 種規制（業法 39 条）も触れておきます。

• 受け取れる手付の上限は 代金の 20 パーセントまで
• 手付は必ず解約手付と扱われる
• 買主に不利な特約は無効

これも 8 種規制の一つで頻出。じゃあ最後、過去問で総点検します。

S15.11厳選過去問 ○×

これで SECTION 13・14・15、ぜんぶ終わりです。お疲れさまでした。

ENDまとめ・宿題・締め

はい、100 分お疲れさまでした。最後にざっと振り返ります。

SECTION 13 連帯債務。3 人で 1,200 万。誰にでも全額請求 OK。原則は相対効、絶対効は「弁・更・相・混」の 4 つだけ。改正で「請求・免除・時効」が相対効化したのが本試験の地雷ポイント。

SECTION 14 保証。友達の借金を肩代わりする契約、書面必須。一般保証は 付従性・補充性・分別の利益 の 3 点セット。連帯保証はこのうち補充性と分別の利益が消える。付従性だけは残る。

SECTION 15 売買。契約と違う物件を渡されたらどうする、買主の 4 つの武器、ツ・ゲ・ソ・カ（追完・減額・損賠・解除）。損害賠償だけ売主帰責性必要、解除は軽微だと不可。通知期間は 「シ・ヒン」だけ 1 年、「スウ・ケン」は時効のみ。

テキスト閉じて、今日のキーフレーズを 3 つだけ思い出してみてください。出てきましたか？ 出てこなかった人も、今日中にもう 1 回流し読みすれば必ず定着します。

1. ○×問題で今日の 3 セクション分を解く（フドカツのアプリ）
2. 「弁・更・相・混」「催・検・分」「ツ・ゲ・ソ・カ」 を 10 回声に出す
3. 一般保証と連帯保証の比較表を紙に書き出す（明日の朝、白紙から）

権利関係は 理屈さえ掴めば、暗記量は宅建業法の半分以下 です。今日の 3 セクションは特に頻出。ここを落とすともったいない。じゃあ今日はここまで。お疲れさまでした！